Affichage du permis, recours des tiers, retrait : les délais

Une autorisation d’urbanisme n’est définitive que lorsque sont passés le délai pendant lequel un voisin peut la contester et celui pendant lequel la mairie peut la retirer — auxquels s’ajoute le contrôle de légalité du préfet, qui dispose de 2 mois à compter de la réception de l’autorisation. Le premier ne commence à courir que si le panneau est posé sur le terrain : il dure 2 mois à compter du jour où le panneau est posé, à condition que celui-ci reste en place sans interruption pendant ces 2 mois. Le second est de 3 mois à compter de la date de la décision — celle de l’arrêté, ou celle à laquelle l’accord tacite est né, et non celle de sa réception —, et seulement si l’autorisation est illégale, c’est-à-dire contraire aux règles applicables.

À retenir : sans panneau, le délai de recours des voisins ne démarre pas. L’autorisation reste alors contestable jusqu’à 6 mois après l’achèvement des travaux — et cet achèvement est daté, sauf preuve contraire, par la réception en mairie de la déclaration d’achèvement (DAACT).

Les délais en un tableau

Le panneau sur le terrain

L’affichage est obligatoire pour un permis de construire, d’aménager ou de démolir comme pour une déclaration préalable acceptée, que l’accord soit écrit ou tacite, et aussi pour une modification ou un transfert. Le panneau se pose dès la notification de l’arrêté, ou dès la date à laquelle l’accord tacite est acquis, et reste en place pendant toute la durée du chantier. Pour des travaux courts, il doit quand même rester 2 mois sans interruption.

Le panneau est rectangulaire, de plus de 80 centimètres de côté, et doit rester lisible depuis la voie publique. Il s’achète en magasin de bricolage et se fixe sur le terrain, la clôture ou la façade. Il mentionne :

• le nom du bénéficiaire, et celui de l’architecte s’il y en a un ;
• la date et le numéro de l’autorisation ;
• la nature du projet et la superficie du terrain ;
• l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté ;
• pour une construction, la surface de plancher autorisée et la hauteur par rapport au sol naturel ; pour une démolition, la surface des bâtiments à démolir ; pour un lotissement, le nombre maximum de lots ;
• les voies et délais de recours, dans une formule fixée par le code : 2 mois pour saisir le tribunal, et l’obligation de notifier le recours.

De son côté, la mairie affiche un extrait de l’autorisation pendant 2 mois, dans les 8 jours qui suivent la décision, ou le publie par voie électronique sur le site de la commune. Ne pas poser le panneau ne rend pas le projet illégal : cela laisse seulement le délai de recours ouvert.

Prouver l’affichage

En cas de contestation, c’est au bénéficiaire de prouver trois choses : la date à laquelle le panneau a été posé, la continuité de l’affichage, et la lisibilité du panneau depuis la rue. La preuve est libre : des photos datées, le témoignage de personnes sans lien avec le bénéficiaire, ou le constat d’un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Aucun texte n’impose une forme ni un nombre de constats.

Le recours d’un voisin

Tout le monde ne peut pas attaquer un permis. Le requérant doit montrer que le projet affecte directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il détient ou occupe régulièrement ; cet intérêt s’apprécie à la date à laquelle la demande d’autorisation a été affichée en mairie — à ne pas confondre avec le panneau du terrain —, et les nuisances du seul chantier ne comptent pas. Il doit joindre à son recours un acte qui établit qu’il occupe ou détient régulièrement son bien : titre de propriété, promesse de vente, bail. Une association n’est recevable que si ses statuts ont été déposés au moins un an avant cet affichage.

Depuis le 28 novembre 2025, la règle des délais a changé. Le recours adressé au maire — ou au préfet, dans une commune sans PLU ni carte communale — doit être formé dans le mois, et il ne prolonge plus le délai de 2 mois pour saisir le tribunal administratif ; sans réponse au bout de 2 mois, il est rejeté. Attendre la réponse du maire peut donc faire perdre le droit de saisir le juge : le ministère rappelle qu’un recours devant le tribunal peut être déposé sans attendre. L’avocat n’est pas obligatoire devant le tribunal administratif. Avant cette date, il l’interrompait, et une autorisation pouvait rester contestable près de 6 mois. La règle nouvelle vaut pour les décisions prises depuis le 28 novembre 2025, même si la demande avait été déposée avant.

Celui qui forme un recours — devant le maire comme devant le tribunal — doit en envoyer une copie intégrale, par lettre recommandée avec avis de réception, au bénéficiaire de l’autorisation et à l’auteur de la décision, dans les 15 jours francs qui suivent le dépôt de ce recours — un délai franc ne compte ni le jour de départ ni celui de l’échéance, et il est reporté s’il finit un samedi, un dimanche ou un jour férié. À défaut, le recours devant le tribunal est irrecevable.

Un recours abusif expose son auteur : le bénéficiaire du permis peut demander des dommages et intérêts au tribunal, et le juge peut infliger une amende allant jusqu’à 10 000 €.

Le retrait par la mairie

La mairie ne peut retirer un permis ou une décision de non-opposition à déclaration préalable, tacite ou explicite, que s’il est illégal, et dans les 3 mois qui suivent la décision. Passé ce délai, le retrait n’est possible qu’à la demande du bénéficiaire. La loi du 26 novembre 2025 n’a pas changé ce délai. Un acte obtenu par fraude peut, lui, être retiré à tout moment : c’est une règle générale du droit administratif.

Contester un refus

Un refus de permis ou une opposition à déclaration préalable doit être motivé, et la décision doit donner l’intégralité de ses motifs. Le demandeur peut écrire au maire dans le mois qui suit la notification ; le silence gardé pendant 2 mois vaut rejet. Il peut aussi saisir le tribunal administratif dans les 2 mois de la notification, sans que le recours adressé au maire allonge ce délai ; les deux démarches peuvent être menées en même temps, et l’avocat n’est pas obligatoire.

Quand le refus repose sur un avis défavorable de l’architecte des Bâtiments de France — aux abords d’un monument historique, dans un site patrimonial remarquable —, un recours préalable auprès du préfet est obligatoire avant de saisir le juge : par lettre recommandée avec avis de réception, dans les 2 mois de la notification du refus — un délai distinct du mois laissé pour écrire au maire.

Faut-il attendre pour commencer les travaux ?

Non, sauf pour une démolition. Les travaux peuvent commencer dès la réception de l’arrêté, ou dès que l’accord tacite est acquis ; un permis de démolir, lui, ne devient exécutoire que 15 jours après sa notification, ou 15 jours après la date de l’accord tacite. Un recours ne suspend pas l’autorisation, sauf décision du juge des référés. Avant d’ouvrir le chantier, un permis impose toutefois une déclaration d’ouverture de chantier. Attendre la fin des délais est une prudence, pas une obligation : si l’autorisation est annulée, le constructeur s’expose à une action en démolition, et les banques comme les notaires demandent souvent une autorisation purgée de tout recours. Le calendrier complet d’un permis de construire et d’une déclaration préalable figure dans leurs guides.

Questions fréquentes

À partir de quand le délai de recours des voisins court-il ?

À partir du premier jour d’un affichage continu de 2 mois sur le terrain. L’affichage en mairie ne fait pas courir ce délai.

Que se passe-t-il si je n’ai pas affiché mon permis ?

Le projet reste légal, mais le délai de recours ne démarre pas : l’autorisation peut être contestée devant le tribunal administratif jusqu’à 6 mois après l’achèvement des travaux, que date — sauf preuve contraire — la réception de la déclaration d’achèvement en mairie. Ce délai concerne l’annulation de l’autorisation ; les délais qui visent des travaux faits sans autorisation, ou sans la respecter, sont dans le guide Ouverture de chantier, DAACT, conformité.

Mon voisin a écrit au maire : a-t-il plus de temps pour saisir le tribunal ?

Non, pour une autorisation délivrée depuis le 28 novembre 2025 : le recours adressé au maire ne prolonge plus le délai de 2 mois.

La mairie peut-elle revenir sur un permis accordé ?

Seulement s’il est illégal, et dans les 3 mois. Ensuite, elle ne peut le retirer qu’à la demande du bénéficiaire — sauf fraude.