Plan de masse : ce qu’il doit montrer

Le plan de masse présente le projet dans sa totalité, vu de dessus, sur le terrain. Il doit indiquer son échelle graphique, la direction du nord et les cotes dans les 3 dimensions — longueur, largeur, hauteur —, et faire apparaître les bâtiments existants et à construire avec leurs dimensions et leur emplacement exact, les parties du terrain à creuser, les arbres maintenus, supprimés ou plantés, et l’emplacement des raccordements aux réseaux ou de l’assainissement individuel (notice officielle du cerfa n° 51434, pièces DP2 et PCMI2). C’est la pièce DPC2 d’une déclaration préalable et PCMI2 d’un permis de construire de maison.

Quand le plan de masse est obligatoire

La notice le dit en une phrase : vous ne devez fournir un plan de masse que si votre projet crée une construction ou modifie le volume d’une construction existante, par exemple une véranda ou un abri de jardin.

Ce que le plan doit montrer, point par point

1. L’échelle, traduite en échelle graphique (une barre graduée), et l’orientation : la flèche du nord (article A431-9).
2. Les cotes en 3 dimensions du projet : longueur, largeur et hauteur.
3. Les bâtiments existants sur le terrain, avec leurs dimensions et leur emplacement exact.
4. Les bâtiments à construire, avec leurs dimensions et leur emplacement projeté.
5. Les parties du terrain à creuser pour réaliser le projet : fouille d’une piscine, terrassement.
6. Les arbres existants, en distinguant ceux qui restent et ceux qui seront abattus, et les arbres à planter.
7. Les raccordements aux réseaux, ou l’installation d’assainissement individuel.
8. Les points de prise de vue des deux photographies jointes (pièces DPC7 et DPC8, ou PCMI7 et PCMI8), avec l’angle de vue.

Le plan sert à vérifier les règles d’implantation et de hauteur du règlement, y compris par rapport aux constructions existantes, ainsi que l’accès à la voie publique. Coter la distance entre le projet et chaque limite du terrain permet au service instructeur de vérifier la règle de recul sans vous réclamer de complément. En zone inondable couverte par un plan de prévention des risques, les cotes de hauteur se rattachent au système altimétrique de référence de ce plan.

L’échelle et la présentation

La notice ne fixe pas d’échelle : elle demande une échelle qui permette de représenter le projet dans le terrain. Si tout ne tient pas sur un seul plan — une petite construction sur un très grand terrain, par exemple —, deux plans sont admis : un plan d’ensemble à petite échelle qui situe le projet sur le terrain, et un plan de détail à plus grande échelle. Le numéro de la pièce (DPC2 ou PCMI2) se reporte sur le plan, comme pour chaque pièce du bordereau.

En dépôt papier, une déclaration préalable comprend 2 dossiers complets et 2 exemplaires supplémentaires du plan de masse (bordereau du cerfa n° 16702) ; pour un permis de construire, le bordereau de son formulaire donne le nombre d’exemplaires.

Les erreurs qui font réclamer une pièce

• Pas d’échelle graphique ni de nord : les deux sont exigés.
• Pas de hauteur : la notice demande des cotes dans les 3 dimensions, pas seulement un rectangle au sol.
• Les bâtiments existants oubliés : la mairie ne peut plus vérifier l’emprise totale ni les distances entre constructions.
• Une emprise mal mesurée : l’emprise au sol inclut les débords et surplombs, et les avancées de toiture soutenues par des poteaux (fiche F2868). Le détail : surface de plancher et emprise au sol.
• Les photographies non localisées sur le plan.

Une pièce manquante réclamée dans le mois qui suit le dépôt suspend l’instruction : le délai ne repart qu’à sa réception, et sans réponse dans les 3 mois la demande est rejetée (fiche F17578).

D’où partir pour le dessiner

Le fond le plus simple est le plan cadastral de la parcelle : il donne les limites du terrain et les bâtiments déjà cadastrés. La fiche de chaque commune du site affiche le parcellaire cadastral sur le plan IGN ; partez du nom de votre commune.

Le plan de situation, pièce DPC1, se joint dans tous les cas ; le plan en coupe (DPC3) s’ajoute si le profil du terrain change.

Préparer votre dossier

L’outil Préparer ma déclaration préalable part de votre adresse : il retrouve la parcelle et la zone du PLU, rappelle les règles de recul et d’emprise que le plan de masse doit permettre de vérifier, et liste les autres pièces du dossier.

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Questions fréquentes

Le plan de masse est-il obligatoire pour une déclaration préalable ?

Seulement si le projet crée une construction ou modifie un volume. Il ne l’est pas pour un ravalement, une clôture ou une fenêtre de toit.

Quelle échelle pour un plan de masse ?

Aucune n’est imposée : celle qui permet de représenter le projet dans le terrain, indiquée sous forme d’échelle graphique.

Peut-on dessiner soi-même son plan de masse ?

Oui. Une déclaration préalable n’impose jamais d’architecte ; pour le permis de construire d’un particulier, l’architecte n’est obligatoire qu’au-delà de 150 m² de surface de plancher (fiche F20568).

Quelle différence avec le plan de situation ?

Le plan de situation situe le terrain dans la commune ; le plan de masse dessine le projet sur le terrain.