Permis de construire : travaux concernés, dossier et délais

Un permis de construire est exigé pour toute construction nouvelle de plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Pour agrandir une construction existante, le seuil est de 20 m² aussi — mais il passe à 40 m² quand le terrain est en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme (PLU). En dessous, c’est une déclaration préalable — ou aucune formalité, jusqu’à 5 m², pour une construction indépendante.

Les travaux soumis à permis de construire

À retenir : le seuil de 40 m² dépend de la zone où se trouve le terrain. Il ne vaut qu’en zone urbaine d’un PLU ou d’un document qui en tient lieu — ni dans une commune soumise au règlement national d’urbanisme, ni en zone agricole, naturelle ou à urbaniser.

Ce site indique, pour chaque commune couverte, le document d’urbanisme en vigueur, le nombre de zones U, AU, A et N qu’il délimite et le lien vers son règlement officiel.

Quand l’architecte est obligatoire

Le recours à un architecte est la règle pour tout permis de construire. Un particulier qui construit pour lui-même en est dispensé tant que la surface de plancher ne dépasse pas 150 m². Pour des travaux sur une maison existante, l’architecte devient obligatoire dès que les travaux portent la surface totale au-delà de ce plafond. Une personne morale — une société civile immobilière, par exemple — doit toujours y recourir. Pour une construction agricole, le plafond est de 800 m².

Le dossier

Deux formulaires existent : le cerfa n° 13406 pour une maison individuelle et ses annexes, le cerfa n° 13409 pour les autres constructions. Le dossier d’une maison individuelle comprend huit pièces de base :

1. le plan de situation du terrain ;
2. le plan de masse des constructions ;
3. le plan en coupe du terrain et de la construction ;
4. la notice décrivant le terrain et le projet ;
5. le plan des façades et des toitures ;
6. le document graphique d’insertion dans l’environnement ;
7. une photographie situant le terrain dans son environnement proche ;
8. une photographie le situant dans le paysage lointain.

S’y ajoute, pour une construction neuve, l’attestation de prise en compte de la réglementation environnementale RE 2020 ; et, sur un terrain non raccordé à l’égout, l’attestation de conformité du projet d’assainissement non collectif.

Le dossier se dépose en mairie, par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique : depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes doivent pouvoir recevoir une demande dématérialisée. En dépôt papier, il faut 4 dossiers complets, un de plus en secteur protégé.

Les délais d’instruction

Le délai court à compter du dépôt d’un dossier complet. La mairie a un mois pour réclamer les pièces manquantes ou notifier un délai différent ; le demandeur dispose alors de 3 mois pour compléter son dossier, faute de quoi la demande est rejetée.

À la fin du délai, le silence de la mairie vaut permis tacite, et un certificat est délivré sur simple demande. Le silence vaut au contraire refus dans certains cas, notamment : site classé, immeuble inscrit au titre des monuments historiques, projet soumis à enquête publique ou à évaluation environnementale, avis de l’architecte des Bâtiments de France défavorable — ou favorable mais assorti de prescriptions, le cas le plus fréquent aux abords d’un monument.

Après l’obtention

• Affichage. Le permis s’affiche sur le terrain dès sa notification et pendant toute la durée du chantier, sur un panneau rectangulaire de plus de 80 cm, lisible de la voie publique. Il mentionne notamment le bénéficiaire, le numéro et la date du permis, la nature du projet, la surface de plancher, la hauteur et les voies de recours.
• Recours des tiers. Deux mois à compter du premier jour d’un affichage continu de 2 mois. Depuis une loi du 26 novembre 2025, un recours gracieux doit être formé dans le mois, et il ne prolonge plus le délai pour saisir le juge.
• Retrait. La mairie ne peut retirer un permis que s’il est illégal, et dans les 3 mois.
• Ce que cela veut dire pour le chantier. Tant que ces délais courent, le permis peut encore être contesté ou retiré : des travaux commencés avant leur terme le sont aux risques du bénéficiaire. Sans affichage sur le terrain, le recours des tiers reste ouvert jusqu’à 6 mois après l’achèvement des travaux, que date — sauf preuve contraire — la réception de la déclaration d’achèvement en mairie.
• Ouverture du chantier. Une déclaration d’ouverture de chantier (cerfa n° 13407) est adressée à la mairie au début des travaux.
• Achèvement. La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (cerfa n° 13408) clôt le dossier. La mairie a 3 mois pour contester la conformité, 5 mois quand un contrôle sur place est obligatoire.

Deux guides détaillent cette suite : l’affichage, le recours des tiers et le retrait, puis l’ouverture de chantier, la DAACT et la conformité.

Le permis déclenche la taxe d’aménagement, à déclarer dans les 90 jours qui suivent l’achèvement.

Durée de validité

Un permis de construire est valable 3 ans. Il est périmé si les travaux n’ont pas commencé dans ce délai, ou s’ils sont ensuite interrompus pendant plus d’un an. Il peut être prolongé deux fois, d’un an chaque fois, si les règles d’urbanisme n’ont pas évolué défavorablement : la demande se fait au moins 2 mois avant l’échéance, et 2 mois de silence valent accord. Régime dérogatoire : une autorisation délivrée entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022 est valable 4 ans ; une autorisation délivrée entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 est valable 5 ans, sans prolongation possible. La durée qui s’applique à votre autorisation se lit dans l’outil durée de validité du permis. Un projet qui évolue en cours de route passe par un permis modificatif ; un terrain vendu avec son permis, par un transfert.

Où l’on autorise le plus de logements

Les permis délivrés sont recensés par l’État dans la base Sitadel, publiée en données ouvertes : c’est la liste des permis de construire par commune. Ce site en publie le décompte commune par commune, et classe les communes couvertes selon le nombre de logements autorisés.

Questions fréquentes

Faut-il un permis de construire pour un garage de 25 m² ?

Oui s’il est indépendant de la maison : au-delà de 20 m², une construction nouvelle relève du permis. S’il est accolé à la maison et communique avec elle, il suit les seuils d’une extension : en zone urbaine d’un PLU, la formalité est une déclaration préalable jusqu’à 40 m² — sauf si la surface de plancher de la maison dépasse 150 m² après travaux. La formalité ne dit pas si le garage est permis : c’est le règlement de la zone qui le dit.

Combien de temps faut-il pour obtenir un permis de construire ?

Deux mois pour une maison individuelle, trois mois pour un autre projet, à compter du dépôt d’un dossier complet ; un mois de plus aux abords d’un monument historique. La mairie notifie tout délai différent dans le mois qui suit le dépôt.

Un permis de construire peut-il être refusé ?

Oui, si le projet ne respecte pas les règles d’urbanisme applicables au terrain : le règlement du PLU, les servitudes, les règles de sécurité. Un refus se conteste : un recours gracieux dans le mois, un recours devant le juge dans les 2 mois — et, depuis la loi du 26 novembre 2025, le premier ne prolonge plus le délai du second.